CUOTAS DE ADMINISTRACIÓN

De vez en cuando es bueno recordar para que sirven las cuotas de administración, todos los propietarios de una unidad residencial están obligados por ley a cubrir cada mes este compromiso y al tiempo a gozar de los beneficios de estas expensas.

No pagar las cuotas con excusas como: "No pago las cuotas porque no me gusta el jardín, o el citófono me parece feo y hay que cambiarlo, la fachada está horrible (Cosas que luego de una encuesta además no resultan de apreciación general) no justifican el incumplimiento de esta obligación.

El administrador se elige en la asamblea general por mayoría de votos y recibe el poder de administrar estos recursos para cumplir el plan de presupuesto con total autonomía, siendo la junta de administración el natural fiscal de sus acciones. Es de mal gusto tratar de co administrar o imponer criterios diferentes a los propios del administrador.

Todo reclamo o inconformidad deberá entonces ser manifestado por escrito ante la junta para que esta evalúe la situación y de pronta respuesta a estas.

La cuota de administración no es una opción, es una obligación que no puede condicionarse a exigencias particulares, el administrador no administra para un solo propietario si no para todo el conglomerado siguiendo la premisa de que el bien común prima sobre el individual.


¿PAGA EL ADMINISTRADOR CUOTA DE ADMINISTRACIÓN?

Si el administrador además es propietario claro está que debe pagar cuota de administración en las mismas condiciones que todos los demás y su cumplimiento debe ser ejemplo para el conjunto, sería espantoso un administrador que no cumpla con esta obligación elemental.

En resumen las cuotas de administración son para nuestro propio beneficio y seguridad.


¿QUIEN PAGÓ LAS REJAS EN LAS PUERTAS DE VARIOS APARTAMENTOS?

Todas las mejoras que se hagan en áreas privadas siempre deben ser cubiertas por sus propietarios.


Miremos estas notas tan interesantes extractadas de http://www.actualicese.com


Lo primero: finalidad de la Cuota de Administración

Dicha cuota que asumen los dueños o tenedores de cada inmueble ubicado dentro de una copropiedad, es con el fin cubrir gastos de la colectividad como es la contratación de empresas de vigilancia y seguridad para las zonas comunes internas y externas de la copropiedad; los servicios públicos de las zonas comunes como pasillos, escaleras, parqueaderos, zonas verdes, porterías, muros externos, etc.; al igual que a los trabajadores que hacen mantenimiento y reparación de daños en zonas comunes, como jardineros, electricistas, ascensoristas, plomeros y aseadores; y para la reserva del Fondo de Imprevistos que trata el artículo 35 de la Ley 675 de 2001.


Su NO pago, ¿a quién afecta?

Con el sólo hecho que un solo copropietario entre en mora en su pago de Cuotas de Administración, afecta a toda la copropiedad, por la sencilla razón que la copropiedad hace un presupuesto anual en el cual se hace contando con las 12 cuotas de administración de cada copropietario, de tal manera que el sólo retraso de un copropietario puede desestabilizar el presupuesto proyectado, no sólo obligando a que la copropiedad se vea en la necesidad de recortar alguno de los servicios de mantenimiento que tenga, sino también llegar al punto de tener que fijar cuotas extraordinarias


¿Qué acciones legales se pueden tomar contra el copropietario moroso?

En primera instancia, es una labor del administrador hacer las gestiones directas del caso, esto es, enviar los requerimientos de cobro al copropietario moroso, fracasada dicha etapa, está facultado* para remitir dicha cartera a cobro jurídico por intermedio de un abogado, quien presentará demanda ejecutiva y solicitará el embargo y remate de los bienes del deudor, entre otros, el inmueble ubicado en la copropiedad o de otros bienes en caso de no poderse embargar dicho inmueble por algún motivo.

*Existen Reglamentos de Copropiedad donde el Administrador debe solicitar previa autorización de la Asamblea o la Junta de Administración, para remitir la cartera morosa a cobro jurídico por parte de un abogado.


Diferentes valores de la cuota de administración entre los inmuebles de una copropiedad

Cuando todos los inmuebles tienen el mismo tamaño en metros cuadrados, por regla general tendrán una cuota de administración del mismo valor, pues los coeficientes de copropiedad serán iguales. Pero si hay inmuebles más grandes que otros, necesariamente los coeficientes de propiedad son distintos, de tal manera que serán distintos los valores en la cuota de administración.

Es menester que en los edificios donde exista ascensor, los valores de su mantenimiento, reparación, etc. no pueden ser distribuidos e incluidos en las cuotas de administración de las viviendas o locales que se ubiquen en el primer piso, pues no hace uso de este, si así se estipuló en el Reglamento de Propiedad Horizontal.


Deudas antiguas de administración, ¿Cuándo se le pueden cobrar al nuevo dueño?
Cuando se compra un inmueble sometido a un Régimen de Propiedad Horizontal, el Notario está en la obligación de solicitar al vendedor un paz y salvo de cuotas de administración expedido por la Administración de la Copropiedad, pues no aportarlo, ni tampoco exigirlo el comprador, lo convierte en deudor solidario de las deudas anteriores a la fecha de la compra del inmueble respecto a cuotas ordinarias y extraordinarias de copropiedad.

Recuerde que cualquier conflicto entre copropietarios, administradores, algún órgano de dirección, etc., si bien se puede acudir ante un Juez de la República, es mucho más rápido solucionar cualquier conflicto a través del Comité de Convivencia si lo hay constituido o un Mecanismo Alternativo de Solución de Conflictos (Art. 58 Ley 675 de 2001).


Coeficiente Inicial y su posterior modificación

Cuando el constructor del Edificio o Conjunto termina las obras, determina el área de las zonas privadas, al igual que determina cuales son las zonas comunes y las comunes de uso exclusivo, etc.

Pero con el tiempo es muy común que algunos balcones, patios internos, jardines, que son zonas Comunes de uso exclusivo, o incluso de simple uso común, algún propietario quiera extender una pared, un techo, un planchón, etc., (Previa autorización de la Asamblea de Propietarios) situación que automáticamente cambia su naturaleza, para convertirse en una zona privada que incrementaría el área privada del inmueble del propietario.

Lo anterior, modifica automáticamente el Coeficiente de Copropiedad Inicial, por lo que el propietario tendrá una mayor área privada y por consiguiente se deberá cambiar el valor de la Cuota de Administración.


Trámite por modificación del Coeficiente de Copropiedad

La asamblea general, con el voto favorable de un número plural de propietarios que represente al menos el 70% de los coeficientes de copropiedad del edificio o conjunto, podrá hacer la respectiva autorización para el cambio de destinación de un bien común a privado y por ende, hacer la respectiva modificación a los Estatutos, lo que también conllevaría a modificar el coeficiente de copropiedad de los bienes privados.

Esto modificará automáticamente el valor que deben sufragar los propietarios en su cuota de administración (Ordinaria y Extraordinaria), pues al incrementarse una zona privada, las otras se le reducirá su coeficiente, lo que conlleva a todos los efectos económicos y políticos en la participación en la Propiedad Horizontal.

Recuerde: Un propietario no puede a su arbitrio ir construyendo en zonas comunes, así sean comunes con uso exclusivo, primero debe ser autorizado por la Asamblea de propietarios (mínimo 70%) y se debe hacer la respectiva modificación de estatutos para modificar el coeficiente y con ello los valores de administración y los porcentajes de participación de cada propietario.


Vecinos y vecindad: Mil y un problemas

Vecinos ruidosos, perros bullosos, la vecina chismosita, los parranderos, los que sacan la basura a zonas comunes, el que parquea mal, los niños groseros, el de los perros sucios, los vecinos indecentes, etc., etc.

Son muchos los conflictos que se presentan entre los propietarios, residentes, administradores y miembros del Consejo de Administración en una Propiedad Horizontal y si bien existen mecanismos legales para solucionarlos, a veces acudir ante un Juez, significa tener que esperar muchos meses y años. Por ello, acudir ante el Comité de Convivencia, puede ser una solución más expedita.


Comité de Convivencia ¿Qué es y cómo se constituye?

Es un órgano de constitución estatutaria que hacen los mismos propietarios en su Reglamento Interno, su finalidad es la de intentar solucionar controversias o conflictos, mediante la propuesta de fórmulas de arreglo, que surgen con ocasión de la vida y convivencia entre propietarios, residentes, administradores, Consejo de Administración y Revisor Fiscal y así dirimir dichas controversias y fortalecer las relaciones de vecindad.


¿Quiénes integran el Comité de Convivencia?

Lo conforman mínimo 3 personas o más en número impar, elegido por la Asamblea de Propietarios, elección que será por periodos de 1 año, aunque son miembros de libre nombramiento y remoción.

Pueden ser propietarios, pero también podría ser un residente en calidad de arrendatario.

Ojo: es Ad-honorem, o sea, no tienen ninguna remuneración.


¿Es obligatorio su constitución?

No. Al hacer una lectura de la Ley 675 de 2001, se desprende claramente que no existe dicha obligación su conformación, pero lo más recomendable es que por estatutos se decida su creación, bien para Edificios y Conjuntos Residenciales, como para los Comerciales y Mixtos.

Si existe conflicto, ¿es necesario ir primero ante el Comité de Convivencia antes de ir ante un Juez?

No. Si bien la persona que se sienta afectada por una situación con un vecino, administrador, residente, etc., puede acudir directamente ante un Juez de la Republica, lo que se busca con la creación del Comité de Convivencia es acudir ante un ente mas expedido que podría ayudar a encontrar una solución al conflicto, pero bien si la persona lo quiere hacer, puede acudir directamente ante un Juez para resolver su conflicto o ante un Centro de Conciliación.


Asuntos de carácter económico, no son competencia del Comité de Convivencia

Si un propietario se encuentra en mora con sus cuotas ordinarias o extraordinarias, esto no es tema de conflicto para ser discutido en el Comité de Convivencia, pues el Administrador está en la obligación de iniciar las acciones de cobro como lo explicamos aquí. Además para una eventual condonación de intereses de mora, corresponde a la Asamblea General de Propietarios su aprobación, nadie más lo puede hacer.


Veamos los artículos de la Ley 675 de 2001 que tratan lo concerniente al Comité de Convivencia en Propiedad Horizontal:

Artículo 38. Naturaleza y Funciones. La asamblea general de propietarios es el órgano de dirección de la persona jurídica que surge por mandato de esta ley, y tendrá como funciones básicas las siguientes:

3. Nombrar y remover libremente a los miembros del comité de convivencia para períodos de un año, en los edificios o conjuntos de uso residencial.

Artículo 58. Solución de Conflictos. Para la solución de los conflictos que se presenten entre los propietarios o tenedores del edificio o conjunto, o entre ellos y el administrador, el consejo de administración o cualquier otro órgano de dirección o control de la persona jurídica, en razón de la aplicación o interpretación de esta ley y del reglamento de propiedad horizontal, sin perjuicio de la competencia propia de las autoridades jurisdiccionales, se podrá acudir a:

1. Comité de Convivencia. Cuando se presente una controversia que pueda surgir con ocasión de la vida en edificios de uso residencial, su solución se podrá intentar mediante la intervención de un comité de convivencia elegido de conformidad con lo indicado en la presente ley, el cual intentará presentar fórmulas de arreglo, orientadas a dirimir las controversias y a fortalecer las relaciones de vecindad. Las consideraciones de este comité se consignarán en un acta, suscrita por las partes y por los miembros del comité y la participación en él será ad honorem.

2. Mecanismos alternos de solución de conflictos. Las partes podrán acudir, para la solución de conflictos, a los mecanismos alternos, de acuerdo con lo establecido en las normas legales que regulan la materia.

Parágrafo 1o. Los miembros de los comités de con vivencia serán elegidos por la asamblea general de copropietarios, para un período de 1 año y estará integrado por un número impar de 3 o más personas.


Artículo 77. Solución De Conflictos. Los conflictos de convivencia se tratarán conforme con lo dispuesto en el artículo 58 de la presente ley.

Los procedimientos internos de concertación no constituyen un trámite previo obligatorio para ejercitar las acciones policivas, penales y civiles.